Apa itu PROPERTI INVESTASI ?

PSAK No.13 (Revisi 2011) mengatur mengenai perlakuan akuntansi untuk Properti Investasi. PSAK No.13 ini sudah mengadopsi seluruh pengaturan dalam IAS 40 – Investment Property per 1 Januari 2009, kecuali terkait dengan ketentuan transisi dan tanggal efektif.

Lantas, apa yang dimaksud dengan Properti Investasi ?

Pada bagian Definisi, PSAK No.13 menjelaskan bahwa PROPERTI INVESTASI adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan RENTAL atau untuk KENAIKAN NILAI atau keduanya, dan tidak untuk :

1. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau
2. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari

Dari definisi di atas, dapat diperoleh gambaran bahwa yang termasuk ke dalam Properti Investasi adalah berupa properti yaitu tanah atau bangunan yang dimiliki seseorang ataupun sebuah perusahaan dan kemudian disewakan kepada pihak lain. Jadi, dalam hal ini jika perusahaan memiliki bangunan yang dipakai sendiri sebagai kantor, maka bangunan kantor tersebut bukan termasuk pengertian Properti Investasi.

Paragraf 8 dari PSAK No.13 memberikan contoh yang termasuk Properti Investasi, diantaranya :

1. tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari;
2. tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai); 
3. bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;
4. bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi;
5. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Sedangkan paragraf 9 memberikan contoh aset yang bukan merupakan Properti Investasi sehingga dengan demikian tidak termasuk dalam ruang lingkup PSAK No.13 :

1. properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual, misalnya properti yang diperoleh secara eksklusif dengan maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan dijual kembali
2. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
3. properti yang digunakan sendiri, termasuk (di antaranya) properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimiliki untuk pengembangan di masa depan dan selanjutnya digunakan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan (dengan atau tanpa pembayaran rental sesuai harga pasar oleh karyawan) dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual
4. properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Beberapa properti terdiri dari bagian yang dikuasai untuk menghasilkan RENTAL atau untuk KENAIKAN NILAI dan bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan dalam proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah (atau disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan), maka entitas mencatatnya secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti ini masuk sebagai properti investasi hanya jika bagian yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif jumlahnya tidak signifikan (HRD).

Akuntansi Properti Investasi, perbedaan antara PSAK 13 (Revisi 2007) dengan IAS 40 (as revised in 2003)

Seperti yang sudah pernah saya singgung dalam tulisan-tulisan sebelumnya, bahwa terdapat beberapa PSAK revisian tahun 2007 yang mulai berlaku efektif sejak 1 Januari 2008, salah satu diantaranya adalah PSAK No. 13 tentang Properti Investasi (Revisi 2007) yang menggantikan PSAK No. 13 tentang Akuntansi untuk Investasi (1994).

Adapun revisi PSAK No. 13 tahun 2007 dilakukan terutama dalam rangka konvergensi dengan IFRS yang dikeluarkan oleh IASB.

Sesuai dengan tujuan tersebut, isi dari PSAK No. 13 (Revisi 2007) tersebut hampir sepenuhnya mengadopsi seluruh paragraf IAS 40 (2003) Investment Property kecuali untuk beberapa paragraf berikut :

1. IAS 40 paragraf 4 (a) tentang aset biologis yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 4 (a) karena belum mengadopsi IAS 41 Agriculture;

2. IAS 40 paragraf 79 (d) (iii) tentang pengungkapan untuk model biaya yang kemudian menjadi PSAK No. 13 paragraf 82 (d) iii karena belum mengadopsi IFRS 5 Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operations;

3. IAS 40 paragraf 80 tentang ketentuan transisi untuk model nilai wajar (fair value model), yang menjadi PSAK No. 13 paragraf 84, dengan menghilangkan ketentuan dalam paragraf 80 huruf (a) dan (b) karena investasi properti dalam PSAK No. 13 yang lalu tidak memungkinkan penggunaan nilai wajar sehingga pengaturan dalam IAS 40 paragraf 80 huruf (a) dan (b) tidak perlu diadopsi;

Adapun isi dari paragraf 84 PSAK No. 13 (Revisi 2007) sebagai berikut :

Entitas yang memilih untuk pertama kali mengklasifikasikan dan mencatat sebagian atau seluruh hak atas properti dalam sewa operasi yang memenuhi persyaratan (eligible) sebagai properti investasi harus mengakui dampak dari pemilihan tersebut sebagai penyesuaian terhadap saldo laba awal untuk periode di mana pemilihan tersebut dilakukan.

Sedangkan IAS 40 paragraf 80 tentang Fair Value Model menjelaskan bahwa :

An entity that has previously applied IAS 40 (2000) and elects for the first time to classify and account for some or all eligible property interests held under operating leases as investment property shall recognize the effect of that election as an adjustment to the opening balance of retained earnings for the period in which the election is first made.

In addition :

(a) If the entity has previously disclosed publicly (in financial statements or otherwise) the fair value of those property interests in earlier periods (determined on a basis that satisfies the definition of fair value in paragraph 5 and the guidance in paragraphs 36-52), the entity is encouraged, but not required : (a) to adjust the opening balance of retained earnings for the earliest period presented for which such fair value was disclosed publicly; and (ii) to restate comparative information for those periods; and

(b) If the entity has not previously disclosed publicly the information described in (a), it shall not restate comparative information and shall disclose that fact.

4. IAS 40 paragraf 85 tentang tanggal efektif yang kemudian menjadi paragraf 90 PSAK No. 13 (Revisi 2007).

Paragraf 90 PSAK No. 13 (Revisi 2007) menjelaskan bahwa Pernyataan ini berlaku efektif untuk laporan keuangan yang mencakup periode yang dimulai pada atau setelah tanggal 1 Januari 2008.

Sedangkan IAS 40 paragraf 85 Effective date menjelaskan bahwa :

An entity shall apply this Standard for annual periods beginning on or after 1 January 2005. Earlier application is encouraged. If an entity applies this Standard for a period beginning before 1 January 2005, it shall disclose that fact.

Selanjutnya, dalam paragraph 85A dijelaskan bahwa :

IAS 1 Presentation of Financial Statements (as revised in 2007) amended the terminology used throughout IFRSs. In addition it amended paragraph 62. An entity shall apply those amendments for annual periods beginning on or after 1 January 2009. If an entity applies IAS 1 (revised 2007) for an earlier period, the amendments shall be applied for that earlier period.

Selain itu, terdapat beberapa tambahan paragraph di PSAK No. 13 (Revisi 2007) yang tidak diatur dalam IAS 40, yaitu :

1. Tambahan paragraf 83 dalam PSAK No. 13 tentang ketentuan transisi untuk selisih revaluasi;

Entitas yang sebelum penerapan Pernyataan ini pernah melakukan revaluasi properti investasi dan masih memiliki saldo selisih nilai revaluasi, maka pada saat penerapan pertama kali Pernyataan ini harus mereklasifikasi seluruh saldo selisih nilai revaluasi tersebut ke saldo laba. Hal tersebut harus diungkapkan.

2. Tambahan paragraf 89 dalam PSAK No. 13 tentang biaya perolehan untuk properti investasi yang pernah direvaluasi.

Entitas yang sebelum penerapan Pernyataan ini telah melakukan revaluasi properti investasi dan kemudian menggunakan model biaya sebagai kebijakan akuntansi pengukuran properti investasinya, maka nilai revaluasi properti investasi tersebut dianggap sebagai biaya perolehan (deemed cost).